LTV: o que é e como influencia o crédito habitação

É dos principais indicadores que as entidades financeiras utilizam para analisar um pedido de crédito habitação.

Se está a pensar comprar casa, o valor de financiamento concedido pela instituição bancária para a compra de habitação é definido de acordo com um critério que deve conhecer quando pede um crédito habitação. É o caso do Loan-to-Value ou LTV, também denominado de “rácio de financiamento de garantia”. Quanto maior for o montante emprestado, maior é o risco que o banco assume e, por isso, maior tende a ser o LTV. 

Um LTV muito elevado é interpretado pelo banco, como uma maior probabilidade de entrar em incumprimento, dado que o cliente não avançou com um grande capital próprio de entrada.  Para compensar o risco que a entidade financeira assume ao emprestar dinheiro, as operações com maior LTV acabam por ter piores condições financeiras, como taxas de juro ou spreads mais elevados, traduzindo-se num empréstimo mais caro.

O QUE É O LTV

Denominado como Loan-to-Value (LTV), traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel. Por norma, quando se recorre a um crédito à habitação, a instituição bancária não concede a totalidade do valor da casa, apenas uma percentagem. O valor restante terá de ser dado pela parte interessada, como entrada. Assim, o LTV representa, em percentagem, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel a financiar. O rácio altera-se durante o período do crédito e diminuirá à medida que vai amortizando o seu empréstimo e que o valor da sua casa aumentar ao longo do tempo.

COMO SE CALCULA O LTV

O Loan-to-value (LTV), reflete a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel a financiar e é calculado pelos bancos na análise de risco de cada empréstimo. Para calcular o LTV, é importante conhecer dois conceitos em relação ao imóvel: o valor de compra e o valor da avaliação. O valor de compra trata-se do preço de compra do imóvel, conforme acordado entre o vendedor e o comprador. Já o valor de avaliação é determinado por um perito credenciado, dependendo da análise a um conjunto alargado de critérios, desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características. O menor dos dois valores, será tomado como valor da garantia. Estando este valor apurado, é utilizada a fórmula para calcular o LTV: 

LTV (%) = Montante do Empréstimo / Valor da Garantia x 100

FATORES QUE INFLUENCIAM O LTV

A fórmula destaca qual a percentagem do rácio, contudo existem fatores que influenciam o LTV:

• O montante da entrada inicial;
• Preço de venda;
• Valor da avaliação do imóvel.

Segundo estabelecido pelo Banco de Portugal, o limite ao LTV no crédito habitação, para que os clientes e os bancos não assumam riscos acima do recomendável, é de 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente. Para os créditos com garantia hipotecária ou equivalente, é de 85%. As entidades bancárias podem decidir baixar a percentagem máxima em determinados empréstimos. Sendo que o valor da garantia é, no caso do crédito à habitação, o imóvel comprado. Se não conseguir levar a cabo o compromisso de pagar o empréstimo, a instituição bancária pode ficar com a casa e vendê-la posteriormente para saldar a dívida, dado que o imóvel serve como garantia em caso de incumprimento.