Como utilizar a isenção de mais-valias na amortização do crédito habitação

Se precisa de vender um imóvel, ainda no decorrer deste ano, pode ter direito à isenção das mais-valias. 

Sabia que, se vendeu uma casa entre 2022 e 2024, pode estar isento de pagar as respetivas mais-valias? Caso se trate de uma venda de segunda habitação ou terreno para construção e o valor da venda seja direcionado para amortizar um crédito de habitação própria e permanente. Para ter isenção de mais-valias, a amortização pode ser feita num contrato de crédito de habitação própria e permanente do proprietário que vendeu a habitação secundária ou dos seus descendentes, filhos ou netos.

Neste âmbito, foi aprovada uma lei, que entrou em vigor a 7 de outubro de 2023 e que prevê que a isenção excecional de mais-valias se aplique à venda de terrenos para construção ou de habitações secundárias, concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, desde que os vendedores usem o valor obtido com a venda para, nos três meses seguintes, amortizarem o capital em dívida nos contratos de crédito à habitação. 

COMO SE CALCULAM AS MAIS-VALIAS

As mais-valias resultam da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição, ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado. Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos e, devidamente, comprovadas com fatura.

REQUISITOS PARA ESTAR ISENTO DE MAIS-VALIAS

Para ter direito à isenção tem que respeitar três requisitos: o valor ganho com a venda, depois de amortizado o crédito habitação concedido para a aquisição do mesmo, deve ser aplicado na amortização de outro crédito habitação; a finalidade própria e permanente do sujeito passivo ou respetiva família; efetuar esta aplicação no espaço de três meses a partir da data da venda. 

É PRECISO AMORTIZAR TODO O VALOR DA VENDA OU APENAS COM O LUCRO OBTIDO?

Para beneficiar da isenção de imposto sobre mais-valias, é obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda da casa secundária ou do terreno para construção. Se não reinvestir todo o valor obtido com a venda, poderá beneficiar de uma isenção parcial, aplicada apenas à parte reinvestida. Ainda que o contribuinte use uma parte do ganho para liquidar o empréstimo que permitiu a compra da habitação, esse valor continua a ser contabilizado como ganho e integra o montante sujeito a imposto.

QUAL O PRAZO PARA CONCRETIZAR A AMORTIZAÇÃO APÓS A VENDA DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA?

A amortização do capital em dívida num crédito para habitação própria e permanente tem de ser concretizada nos três meses seguintes à venda. No entanto, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção em 2022 ou no início de 2023, antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, dispõe ainda de três meses após a entrada em vigor do diploma para concretizar a amortização que lhe permite beneficiar da medida. Na prática, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 pode ainda beneficiar da isenção excecional de mais-valias se amortizou um crédito de habitação própria e permanente até 7 de janeiro de 2024.